Projet réhabilitation

Suite au refus en bloc du projet de réhabilitation au mois de janvier 2006, surtout pour les augmentations de loyer, l'Opac a modifié le projet sans avertir l'Association.
Le projet est donc le suivant:

- Changement des sols 50% de l'appartement
- Installation des prises lave linges (LL) et lave vaisselle (LV)
- Changement de la baignoire ou de l'evier
- Changement de la porte palière
- Changement du chauffe-eau

Avec des augmentations de loyer:

T2 20€ / T3 22€ / T4 26€ / T5 33 €

Le même projet en supprimant les chauffe-eau et en installant l'eau chaude sanitaire collective

Avec des augmentations de loyer:

T2 22€ / T3 24€ / T4 28€ / T5 35 €
Evaluation d'une baisse de 6€ sur les charges.

Nous n'avons aucune proposition écrite, aucune étude signée démontrant l'interet financier a supprimer les chauffe-eau.

L'installation de la VMC ainsi que la refection des halls d'entree a ete abandonnée.

Bonsoir, je vous communique cette info si cela peut vous être utile.

Voir le lien: Sur GOOGLE
i.ville.gouv.fr/divbib/doc/GUPfontaines.pdf

A PROPOS " Le Président dit ne jamais avoir entendu parler de "convention"

Il y a bien une convention de contrat de ville entre l'OPAC et la ville de Fontaine sur Saone pour le quartier des MARRONNIERS.

Décomposition des logt.

36 T2 Surface 40M2 = 1440
137 T3Surface 53M2 = 7261
112 T4Surface 72 M2= 8064
25 T5 Surface 84 M2 = 2100

Soit un total de 310 logt et une surface totale de 18 865 M2
26 Halls de 4 étage + 1 tour de 14 étages

Pouvez vous me dire si c'est juste,

Bonjour Rolland, on avait déja ce document trouvé par hasard sur le web alors qu'il aurait certainement dû être remis par les interessés eux memes.

Je vous confirme la décomposition des logements, hors surface que l'association ne connait pas.

Le document du contrat de ville a été rapidement parcouru puis rangé au placard, il est vrai que la multitude de dossiers traités actuellement, et la compexité de ceux-ci a tendance à négliger certains aspects ou documents.
J'ai personnellement relu le contrat de ville avant d'écrire ce post, et bien des zones d'ombres s'éclaircissent, et qui nous avait pas interpellés sur le moment.notamment sur des demandes légitimes des locataires et des comportements d'individus, car il y a quand meme une difference entre les objectifs du contrat et la réalité, notamment la résidence la Norenchal, qui est en passe d'être démolis (la démolition a débutée sur 1 immeuble), puis la requalification du centre commercial a la résidence Les Marronniers, qui se trouve sur le terrain communal et pas sur terrain Opac, d'ailleurs la requalification de ce centre commercial aura vù arriver des nouveaux commerçants tels que bureau d'une société de nettoyage ou bureau d'etude d'un architecte.....
On peut ajouter à l'emporte pièce que les travaux de rénovation des allées ou couloirs de cave sont des travaux de rénovation demandés par les locataires, alors qu'il figurent dans le contrat de ville,et que le decapage des couloirs de cave a été récuperé par l'Opac dans les charges des locataires !!!!!
Les rénovations des halls d'entree demandé par l'association dès sa mise en place a ete proposé dans la réhabilitation, et on comprend mieux pourquoi les interlocuteurs disaient que les halls d'entrées n'avaient pas besoin d'être refaits.
Le contenu de ce contrat de ville est théorique, la réalité n'est pas vraiment cela, meme si les administrations font les efforts pour administrativement les mettre en place, par exemple le point contact a bien été créer, mais il est pratiquement toujours fermé, pour être plus clair, les horaires d'ouverture affichés sur la porte ne sont pas respectés.
Beaucoup de choses à redire, sur ce dossier, à suivre donc.....

Admin69 merci pour votre réponse.
Je pense que l'on peut avancer.

Il est vrai que l'OPAC ne vous communique pas beaucoup d'informations, mais vous ête une association représentative et vous devez pour avancer leur demander pour faire un contrôle sérieux et objectif.

1) Le nombre de logements et leurs répartition de votre résidence.( 310)
2)La surface utile ou habitable totale( 18865)
3)La surface corrigée des logements ( 36785)
4) Savoir le mode de répartition des charges générales,ascenseurs,TEOM,chauffage, le nombre de jours de chauffage,la consommation en KW et le prix du P1 du P2 et le nombre de degrés jours unifiés. ( environ 2300 / An)
5) Le prix des loyers qui je pense doivent être à la surface corrigée.

Les augmentations de loyers sont tout à fait contestables,car seul les installations des prises de machine à laver le linge et la vaisselle peuvent être l'objet d'une hausse de la surface corrigée par logement de 0,40 M2 et cela aussi bien pour un F2 qu'un F5 donc l'écart de 20 à 33 € n'est pas justifié.

Il faut absolument que l'OPAC vous communique le prix du M2/ Mois

Exemple: Vérifier sur une quittance type F3 = loyer principal 213 € si la surface corrigée de ce F3 est de 87 M2 le prix du M2 est donc de 2,45 €

Tout cela vous sera utile lors de la vérification des charges 2005 qui devrait avoir lieu en juin ou juillet 2006.

Je reste à votre disposition pour tout renseignements complémentaires.

A +

Bonjour, les augmentations de loyer sont contestable et contestées par les locataires qui se sont deja prononcés contre une réhabilitation qui entrainerait une augmentation de loyer.
Les locataires ne sont pas dupes, et la résidence des Marronniers a la chance, si on peut dire cela, de s'appyuer sur une association active, et ayant une bonne connaissance de la réglementation.
Vous citez les prises LL et LV, mais il faut savoir que les prises Lave linge étaient "au menu" de la réhabilitation réalisée en 1990, étonnant non? Bien sur cela ne cesse d'être dénoncé au chef de projet actuel, et la réponse officielle est, que c'est l'occasion de verifier les installations.

Bien voilà, le projet de réhabilitation a été présenté aux locataires.
Rien ne sert bien d'en parler maintenant puisque pour le moment le projet ecrit n'a pas encore été transmis à l'association. Néammoins pour ceux que cela interesse, le Président de l'association a indiqué lors de cette présentation être en possession de l'accord collectif de la derniere réhab, qui décrit bien la pose de prises Lave-Linge, et argumenté sur l'inutilité d'une pose de prise Lave vaisselle, puisque la conception des cuisines ne permet pas de posseder un tel accessoire. Ce qui fait que l'Opac à décider de retirer ce point du projet et decidé d'installer gratuitement les prises dans les appartements non équipés. Il aura fallu menacer le spectre de l'ancien accord collectif pour faire retirer cela du projet. Quand on pense que le projet est censé etre proposé pour un embellissement des appartements alors que c'est payé chaque mois dans les loyers, cela nous laisse pensif, et que dire de prises Lave vaisselle alors que l'on ne peut installer de tels équipements

Le projet final vient d'être transmis à l'association, au rayon des bonnes nouvelles, le changement du chauffe-eau à la charge de l'Opac, sans augmentation de loyer, pour le reste:
-changement de la porte paliere par une porte blindee
-changement des sols a hauteur de 50% de la surface du logement
-changement de l'evier ou de la baignoire avec les travaux de peinture ou carrelage attenants

augmentation des loyers
f2= 18€
f3= 20€
f4= 24€
f5= 31€

les reparations ou changement d'equipement a la charge du bailleur seront
- prise vissogaz
- chauffe-eau
- prises LL et LV

puis toute les travaux exterieurs habituels dans ce genre d'operation comme l'etancheite des toitures terrasses etc..

Bonsoir a tous, le fait qu'il y a fourniture et pose d'un chauffe eau sans augmentation de loyer c'est une bonne nouvelle.

La hausse moyenne des loyers est de 22 € / mois/ logt il faut a mon avis que l'association demande comment cette augmentation a été calculée,pour pouvoir en comprendre le principe.

Pour information qu'elle est le prix du loyer d'un F2, F3, F4, F5


bon courage et a +

Quand vous parlez de changement des sols, ça veut dire quoi, concrètement ? Ôter du lino pour mettre du carrelage, ou quelque chose comme ça ?

Je vous demande ça, car par ici, nous avons souvent de mauvaises surprises lors des réhabilitations. Elles sont normalement destinées à améliorer les logements, pas à faire des travaux de gros entretien qui auraient dû être faits avant.

Or, les bailleurs soumettent toujours des changements d'équipements à l'identique (troquer un lino plus qu'obsolète par un lino récent, de mauvaise qualité, et qui sera vétuste lui aussi dans dix ans...).

Mi_CLCV34 bonsoir, vous avez raison de vous informer du changement des sols, mais je pense que l'association des locataires a du être informé de la composition du revètement des sols.

Il existe actuellement sur le marché des dalles de très bonne qualité avec une garantie de 10 à 20 ans.

La pose de lino ou balatum n'est plus envisagé de nos jours.

Cordialement.

Bonsoir, les sols des appartements ont.....42 ans, ils n'ont jamais été changés. Les sols sont des dalles gerflex ou appelées dalami.
Nous avions soumis un questionnaire concernant les sols a nos 220 adhérents, et 28 appartements avaient été recencés avec des problèmes, dont 14 très gros problèmes. les autres appartements étaient soit en état, soit refait. Mais comment se fait il que les locataires restaient avec des logements dans cet état ? Tout simplement parce que les responsables de l'Opac qui venaient pour constater le problème suite a l'appel du locataire disaient: ohhhhhh mais ne vous inquiétez pas, on ne fait rien maintenant car bientot aura lieu une réhabilitation et vous aurez des beaux sols tout neuf et cela depuis 3 ans, bien sur les responsables de l'Opac ne disaient pas ça chez le locataire qui avait une grande gueule et qui criait fort ils disaient cela aux personnes agées, seules qui n'osaient pas rouspeter, ils oubliaient de dire aussi bien sur, que la réa serait accompagnée de hausse de loyer
Le président de l'association a denoncé cela dans une reunion de présentation du projet de réa, il a meme demandé si ces personnes de l'Opac dormaient tranquille apres avoir visité ces pauvres gens et leurs raconter de si gros mensonges, alors que l'opac aurait du faire face a ses obligations plutot.
Bon apres cette touchante histoire, je vous donne le detail du projet, qui est le changement du sol, mais apres demande de detail, ce n'est pas changement du sol mais recouvrement du sol existant par des dalles de sol neuves. Les dalles de sol ont ete presentée en reunion, mais ne figure pas dans le document de l'ACL, les renseignements techniques permettant d'identifier une categorie de dalles. La raison officielle de l'Opac est que lors d'une réa, cela se passe par appel d'offre et les marques ne peuvent etre imposées, c'est ce qui s'appellent prendre les locataires pour des idiots (et je pèse mes mots), car la demande était la classification et reference technique des dalles, et pas la marque.
Ce qu'on sait et qu'on a pas dit, c'est que le meme type de réa de sols s'est fait dans une autre résidence de l'Opac, les dalles ont donc été collées sur le sol existant, et dans certains appartements, les dalles d'origine écornées, font des bosses sur le nouveau sol, pire, des dalles bougent et glissent sous les pas des locataires, ce qui fait que au fond de la piece les dalles se touchent toutes, et a l'entree de la piece, les joints sont énormes!

Si l'OPAC refuse de vous communiquer la classification et la référence des dalles qui seront remplacées, je comprend votre colère.
Insisté au nom de l'association par courrier recommandé avec AR pour que l'OPAC spécifie que la pose des dalles sera faites.

" suivant les règles de l'art"

Et pourquoi ce remplacement se fera à hauteur de 50 % de la surface des logt.

Si vous n'avez pas de réponse de l'OPAC sous 15 jours organsiser une délégation à l'agence et faite vous recevoir par la ou le chef d'antenne, occupé les locaux si necessaire, faite savoir le mécontentement des locataires, agisser en rapport de force, ils devraient bouger et vous apporter des réponses claires et précises.

En conclusion faite leurs savoir que la réhabilitation ne doit pas être un cache-misère.

Bonne chance et courage

Moi, je vois deux problèmes qui peuvent être creusés là-dedans :

- l'urgent : la méthode proposée de pose de dalles. Attention, car une entreprise mandatée pour poser des dalles neuves sur les vieilles, le fera, très exactement, sans déborder de ses fonctions (vous pourrez toujours demander aux ouvriers de gratter une dalle décollée : ils n'auront même pas les outils pour, j'en suis sûre !). J'ai vu ça pour das sanitaires, par exemple, pour lesquels les raccords de faïence n'avaient pas été prévus, c'était un travail de m**de !

- le pas très urgent mais quand même : la pose de nouvelles dalles est vraiment une opération de gros entretien, ce qui peut se démontrer grâce aux réponses des agents de l'OPAC ("hooo mais z'en faites pas, on fera ça à la réhab'"). Donc pourquoi cet OPAC se permet-il de vous augmenter els loyers à cause de ce genre de travaux ??? Vous pourriez négocier d'obtenir un véritable nouvel équipement de confort (enfin, je m'avance, mais peut-être estil trop tard)

C'est pourquoi il faut un écrit qui spécifie que les travaux se feront suivant les règles de l'art ( juridiquement c'est très important )

Sur 310 logement il doit y avoir un logement témoin pour que les locataires puissent voir le travail terminé.

1) La porte blindée
2) L'installation des prises MLL et MLV ( protection par différentiel de 30mA )
3) Le remplacement de l'évier ou de la baignoire avec reprise de la faience et des peintures.
4) Le remplacement du revètement de sol par des dalles en conformité avec les normes en vigueur.

Sans augmentation de loyer.
a) La fourniture et pose d'un chauffe-bain.

Un exemplaire de la convention qui indique:
Le prix du M2 / Mois de surface utile ou corrigée
Le montant de la hausse en pourcentage
L'index de base retenu et le mode d'actualisation avec sa formule.

Il semble tout de même bizarre que l'on ne peut savoir qu'elle est le montant du loyer d'un logement hors charge.

Pour faire la réhabilitation l'OPAC doit avoir des subventions du Conseil Général,de L'Etat, de la CAF, CDC, 1% patronal le maire de la commune devrait être en mesure de vous le faire savoir.

Une association aussi représentative que la vôtre doit l'exiger.

BON COURAGE et à +

Bonjour, je met en ligne ci-après le projet de réhabilitation proposé par le bailleur. Les pages reprenant les dispositions légales ne sont pas reproduites.

page3


page4


page5

Bonjour, je vous remercie de m'avoir communiqué le projet, on commence a y voir plus clair.

Historique; janvier 2006 refus en bloc du projet de réhabilitation hausse des loyers prévus T2 + 20 € T3 + 22 € T4 + 26€ T5 + 33 €

Juillet 2006 nouveau projet avec une hausse de loyer prévus

T2 + 18 € T3+ 20 € T4 + 26 € T5 + 31 €

A signaler une erreur sur le T2 l'augmentation est de 19 € et non de 18 € comme indiquée, en effet avant travaux 241 € après travaux 260 € soit un écart de 260 - 241 = 19 €

Commentaire sur le prix pratiqué:

Comme je l'ai expliqué l'OPAC ne peut appliqué un prix supérieur au plafond conventionnel en vigueur. Cette valeur était en juillet 2005 de 32,51 € / m2/ An.Actuellement les prix pratiqués sont de 29,64 € / m2 / AnUne fois conventionné les prix seront de 32,04 € / m2 / AnDonc moins 1,45 % que le maximum autorisé par la loi.

Actuellement: ( prix moyen a vérifier )

F2: SC 29,64 / 12 x 97 = 239,59 €
F3: SC 29,64/ 12 x 109 = 269,23 €
F4: SC 29,64 / 12 x 123 = 303,81 €
F5 : SC 29,64 /12 x 140 = 345,80 €

Après réhabilitation ( prix moyen a vérifier )

F2 : SC 32,04 / 12 x 97 = 258,99 €
F3 : SC 32,04 / 12 x 109 =291,03 €
F4 : SC 32,04 / 12 x 123 = 328,41 €
F5 : SC 32,04 / 12 x 140 = 373,80 €

LES POINT POSITIFS :

La surface corrigée ne sera pas modifiée
La fourniture et la pose des chauffe-eau ne feront pas l'objet d'une hausse des loyers
Les locataires ont été informés par lettre recommandée avec AR ils ont un mois pour donner leur accord ou le refuser.
la majorité + 50 % doit être obtenu pour effectuer les travaux

LES PONTS NEGATIFS :
Les subventions ou autorisation administratives ne sont pas obtenus à ce jour. La nature des travaux sur le remplacement des dalles au sol est mal définis. D'accord la marque importe peu mais la réfernce et la classification doivenr être communiqués)

Pour les locataires ayant des difficultés financières:
Demander une simulation de calcul APL afin de savoir si le projet est acceptable.

Dans l'ensemble je suis surpris que les surface corrigée soient toute les mêmes un T2 au rez de chaussée ne doit pas avoir la même valeur qu'un T2 avec ascenseur en général + 6 m2 idem pour les T3 , T4et T5
De plus à moins que tout les logt ont la même exposition il doit y avoir des différences en fonction de l'exposition sud, nord, est ou ouest, il serait bon de le vérifier sur une quittance.

A + et bonne chance

Bonjour et merci Rolland de votre soutien,
nous n’avons jamais communiqué le projet de réa initial, nous avons communiqué le projet en l’état a la date de notre intervention sur ce forum, le projet initial refusé par les locataires est le suivant (uniquement ce qui est lié à modification des loyers):

- Remplacement évier ou baignoire.
- Mise en place des installations pour branchement LL et LV
- Mise aux normes gaz (robinet ROAI)
- Remplacement partiel des sols à hauteur de 50%
- Réfection partielle électricité prises LL et LV
- Suppression des chauffe-eau et mise en place de l’eau chaude sanitaire collective ECS
- Création de la VMC
- Réfection des halls d’entrée


Augmentation prévisionnelle des loyers

Nb logements S. Corrigée Evolution loyer
T2 36T3 137T4 112T5 25 3498 m²14958 m²13772 m² 3495 m² 31€ 33€ 38€ 48€


La surface corrigée n’était pas modifiée et l’évolution du loyer moyen était: 13.22%

Il y avait aussi la proposition de suppression des vide-ordures, ce qui réduisait la surface corrigée.


Nb logements S. Corrigée Evolution loyer
T2 36T3 137T4 112T5 25 3368 m²14463 m²13367 m² 3405 m² 21€ 23€ 29€ 38€

L’évolution du loyer moyen était: 9.67%

Un questionnaire a été mis en place et 85% des locataires qui se sont prononcés, sont contre l’obstruction des Vide-ordures.

Une AG extraordinaire a permis que les locataires se prononcent sur le projet de réa , le projet a été refusé par la majorité et dans sa globalité à cause des augmentations de loyer. La VMC et la mise en place de l’ECS ont été refusé, quels que soient les augmentations ou réductions de loyer liées.

A ce jour les portes palières ont été ajoutées, les prises LL et LV prises en charge par le bailleur, car déjà inclus dans la dernière réa, ainsi que les prises ROAI, il faut savoir a ce sujet qu’il y a de fortes chance pour que cela devienne obligatoire dans peu d’années.

L’Opac propose des compensations compensatoires pour les locataires ayant un logement entretenu et n’ayant pas besoin de travaux, cela se décline comme suit :

- remplacement d’un appareil sanitaire supplémentaire (évier, baignoire, wc)
- Entoilage plafond en fonction des fissurations.
- Sol supplémentaire.

En résumé le programme travaux tel que dans sa forme finale :

Sans augmentation de loyer
- prises LL et LV
- prise ROAI
- changement chauffe-eau
- réfection étanchéité et isolation thermique toitures terrasses
- purge des façades et remise en peinture des éléments bétons et serrurerie
- réfection des joints verticaux

Avec augmentation de loyer

- Remplacement évier ou baignoire.
- Remplacement porte palière blindée
- remplacement partiel des sols à hauteur de 50%

Vous pouvez voir ici le courrier d'information aux locataires suite à l'assemblée gégérale de janvier 2006

http://www.assoloc.org/Archives/Information%20Projet%20Rehabilitation.pdf

Pour être complet, nous avons la chance qu'il existe une résidence HLM jumelle, dans une autre commune de la banlieue de Lyon, nous sommes en très bon terme avec le Président de l'association, et nous pouvons voir ce qui a été fait en matière de réhabilitation ou autres, nous envisageons même des actions communes.

Pour continuer de vous répondre Rolland et ne pas faire un topic fleuve, vous avez raison concernant les surfaces corrigées différentes des logements en fonction des ascenseurs ou des étages.

Bonsoir à tous, ou en êtes vous de votre réhabilitation.

Cordialement ROLAND MAILLET

Bonjour, la réa a été refusée en l'état.

Les chauffe-eau ont été changés sans augmentation de loyer;

Après coup si on dissèque le projet de réa, on peut s'appercevoir que:


- Remplacement évier ou baignoire.
Les éviers et baignoires sont d'origine (40 ans) certains évier (en pierre) ont noicis et l'émail de certaines baignoires commencent à s'écailler

- Mise en place des installations pour branchement LL et LV
Mise aux normes légalement obligatoire

- Mise aux normes gaz (robinet ROAI)
Mise aux normes légalement obligatoire

- Remplacement partiel des sols à hauteur de 50%
La plupart des sols sont d'origine (40 ans) et certaines plaques du sol sont éffritées ou cassées par l'usure du temps

- Réfection partielle électricité prises LL et LV
Mise aux normes légalement obligatoire, en fait qui n'ont pas été effectués dans tous les appartements lors de la précédente réa.

- Suppression des chauffe-eau et mise en place de l’eau chaude sanitaire collective ECS
Des pannes à répétition dans de nombreux logements pour ce matériel agé de 20 ans .

- Création de la VMC
Gros travaux nécessitant l'installation sur les toits des immeubles, nécessitant la constructions des abris pour les extracteurs d'air, sachant que l'Opacdu Rhône devait absolument refaire l'étancheité des toits des immeubles


- Réfection des halls d’entrée
Les halls d'entrées ont été refaits il y a une dizaine d'année grace aux subventions de l'état et régions pour améliorer le cadre de vie des habitants. Actuellement les plaques de fer constituant les halls d'entrées et les boites à lettres sont dans un état délabrés à cause notamment des matériaux bas de gamme utilisés lors des travaux.

- Changements des portes d'entrées des logements par des portes blindées.
En fait le bailleur a rajouté cela dans la proposition, suite à la demande de certains locataires, se sentant en insécurité avec les portes actuelles d'un état apparent très fragile. L'Opac pensait que cela influerait la réponse des locataires et faisait croire à l'installation d'une porte blindée, alors qu'il s'agissait de portes coupe feu.
Pour l'annecdote, lors de la présentation aux locataires du projet, l'architecte présentait un catalogue de porte datant de 1995 (véridique).

La synthèse, c'est que le raccourci et la déduction, de penser que l'Opac du Rhône tentait de financer ses obligations de baillleurs au travers des augmentations de loyer acceptées par les locataires est tentente.
A noter que l'Association n'a jamais émis cette hypothèse auprès des locataires afin d'influer les réponses.